Соціальне житло. Від цих слів у голові виникає вельми неприваблива картина: брудні будинки, що давно не бачили ремонту, малогабаритні квартири, проблемне кримінальне середовище.

А тепер викиньте цю картинку з голови. Оскільки насправді все інакше.

Принаймні, у Нідерландах, які, на мій погляд, є лідером у будівництві соціального житла.

Досить назвати лише дві цифри. В цілому по країні соціальне житло займає понад 30% житлової нерухомості. А в Амстердамі – перевищує 50%.

Чи бачили ви нетрі в Амстердамі? Впевнений, що ні.

А тепер уявіть, що мешканці половини столичних квартир платять за оренду досить помірні, як для цього міста, кошти – не більше 600 євро на місяць.

А головне – ця система працює без участі державних грошей.

Система соціального житла виникла в Нідерландах близько ста років тому, коли в країну почали масово повертатися мешканці голландських колоній Індонезії. Вони поверталися в нікуди, і це могло стати величезною проблемою для всієї країни.

Один із найдавніших соціальних будинків у Нідерландах. Йому близько ста років. Тут і далі - фото автора

У відповідь благодійні організації, включаючи церковні, почали створювати спеціальні фонди для будівництва житла. Маючи невеликий стартовий капітал, фонди могли залучати кредити, отримуючи необхідну для будівництва суму.

Квартири в новобудовах здавалися в оренду – при цьому сума оренди мала покрити лише витрати на будівництво, а також поточний ремонт.

І ось тут починається найцікавіше. Побудоване соціальне житло було досить якісним і розташоввним недалеко від центру у цілком престижних районах. А це означає, що на нього був цілком ринковий попит.

Час від часу фонди продають окремі будинки або навіть квартири. Враховуючи, що ці фонди не мають власника – ці гроші нікуди не йдуть і витрачаються на нові проекти.

При цьому у фондах працює якісний менеджмент – працюючи лише в довгострокових проектах, вони можуть дозволяти собі продавати свої будинки лише в момент пікових цін, а купувати землю – лише при низьких цінах.

Як наслідок, капітал цих фондів становить мільярдні суми, що дозволяє все менше звертатися за підтримкою до банків. Наприклад, тепер фонди беруть кредити в розмірі не більше 40% від суми будівництва, оплачуючи інше зі своїх коштів.

З іншого боку, продаж квартир заможним покупцям призводить до соціального феномену, коли

в одному будинку може жити сім'я вчителя або листоноші, а їх сусідом є успішний бізнесмен середньої руки.

Ще один цікавий фінансовий інструмент – благодійні фонди продають квартири своїм орендарям, пропонуючи чималі знижки, однак з умовою: у разі перепродажу житла отримана маржа ділиться між фондом і продавцем.

Крім соціального фактора, соціальне житло вирішує ще одну проблему, актуальну для міст Європи.

На соціальне житло було перетворено стару фабрику

Не секрет, що вартість землі в центрі міста висока. Тому забудовник, купивши її, будує елітне житло, щоб продати його дорожче. Однак тут є проблема – покупці такого житла практично в ньому не живуть.

Ось і виходить, що центри міст поступово втрачають жителів.

Як мінімум, це проблема для міського транспорту, маршрути якого традиційно проходять через центр міста.

Чи ще гірша ситуація, як часто буває в Україні – новобудови огороджують, відділяючи від загальноміського простору, і вони стають острівцями багатства в море бідності.

Соціальне житло вирішує цю проблему, залишаючи центр у загальноміському володінні. Наприклад, у цих кварталах проводяться свята та фестивалі для всіх городян.

Пропрацювавши 10 років в Україні, я часто оцінюю будь-цікаве явище, виходячи з того, чи можливе воно в Україні і що для цього необхідно.

Теоретично, жодного спеціального законодавства для створення і роботи таких фондів не потрібно. Але чому ж така схема виглядає неможливою для України?

На мій погляд, тут є два важливих нюанси.

По-перше, мінімальна участь держави.

Голландці вже обпеклися на цьому – 20 років тому місцеві влади "допомагали" таким фондам, забезпечуючи збирання квартплати.

Однак, як виявилося, користі від такої допомоги ніякої. Місцевій владі немає діла до того, яким буде відсоток неплатників, а сваритися з мешканцями, тобто – зі своїми виборцями, їм не хотілося.

Як наслідок – зростання боргів за оренду ледь не поховало цю модель.

При цьому жорсткий контроль за оплатою зовсім не означає "викидання" сімей на вулицю.

У разі, коли сім'я не здатна оплачувати навіть мінімальну оренду (близько 200 євро на місяць), їм допомагають оформляти субсидію. Або, в крайньому випадку, пропонують переїхати в квартиру поменше.

Другий, не менш важливий аспект – це довіра. Триматися на плаву цим фондам дозволяє лише довіра до якості їх управління.

А досягти цього можна лише за допомогою абсолютної прозорості. Зокрема, до складу правління фонду обов'язково входять представники асоціації мешканців. Це гарантує гарантує довгострокову стабільність і прозорість соціальних житлових організацій.

Саме ці правила і забезпечили високу фінансову надійність нідерландських фондів.

А у випадках, коли цього недостатньо, на допомогу приходить взаємовиручка. Частина грошей фондів йде в загальну касу, яка страхує їх від несподіваних фінансових проблем.

Як наслідок, голландські фонди мають найвищий кредитний рейтинг ААА, тобто можуть залучати кредити за мінімальною ставкою.

Ще раз повторюся – все це можливо і в Україні. Для успіху не вистачає лише готовність працювати прозоро і допомагати один одному.

І останнє – частину своїх коштів нідерландські фонди вкладають у благодійні проекти по всьому світу.

У тому числі і в Україну, де вони фінансували пілотні проекти з утеплення будинків у Ніжині.

Як бачите, така модель соціально-відповідального бізнесу куди ближча Україні, ніж здається на перший погляд.

Для успіху потрібно лише повірити в себе і в свою місію – як сто років тому повірили перші нідерландські фонди. 

Автор: Гжегож Гайда,

експерт з питань енергоефективності (Люксембург),
у 2010-2016 рр. – керівник проекту групи Світового банку
"Енергоефективність у житловому секторі в Україні"

Публікації в рубриці "Експертна думка" не є редакційними статтями і відображають виключно точку зору автора