Реформа ЖКХ в Украине назрела настолько же, как и модернизация правоохранительных органов или системы здравоохранения. По сути, это те сферы, с которым украинцы сталкиваются каждый день, а реформы в жилищном секторе всегда откладывались до лучших времен.

Прежде всего, необходимо пояснить, почему Украина пришла к нынешней ситуации. Став независимой страной, Украина получила, среди прочего, и огромный массив государственной жилой недвижимости.

Украина выбрала простой, а главное, самый приятный для граждан путь – бесплатную приватизацию квартир живущими в них гражданами.

Если обычно считается, что реформы всегда болезненные, то приватизация жилья в 1990-х годах – яркое опровержение этого тезиса. Трудно придумать более популярную реформу, чем эта.

Была ли возможность пойти другим путем? Вполне возможно. Для сравнения: Восточная Германия – бывшая ГДР, где система собственности на жилье была подобна советской, – сохранила госсобственность на жилье, сдавая ее в аренду своим гражданам (в первую очередь – малоимущим).

С другой стороны, такую же приватизацию жилья, как в Украине, провели в России. Последняя тоже не славится качеством коммунальных услуг.

Посмотрим на более успешные примеры коммунальных реформ, которые могут быть примером для украинцев.

Если в Украине не торопились с реформами, в том числе – в сфере ЖКХ, то в Польше изменения были проведены очень быстро. Реформы в жилищном секторе начались с 1995 года, и ключевые изменения были проведены в течение четырех-пяти лет. Сейчас 71% квартир в Польше находятся в собственности физических лиц (частные дома и квартиры в объединениях "Wspólnota mieszkaniowa"). Еще 19% квартир организованы в кооперативы.

Схожая ситуация сложилась и в других европейских странах. Тут нужно отметить немаловажный момент – подавляющее большинство этих стран приняли решение об обязательном создании сообщества жильцов (в виде ассоциации собственников или кондоминиума). В конце статьи мы увидим, почему это так важно. 

Украина пошла по другому сценарию. С одной стороны, украинская приватизация была оптимальной – жильцы получили в свою собственность не только все квартиры, но и все остальное, что есть в их доме. Другими словами, все жильцы приватизированных квартир в доме совместно владеют его подвалом, крышей, лифтами, а также всеми системами отопления и канализации.

По крайней мере, это утверждается в ст. 282 Гражданского кодекса. Согласно ей, собственники жилья совместно владеют и распоряжаются всеми местами общего пользования в многоквартирном доме.

Исходя из норм закона, государство и муниципальные власти фактически отстранены от забот о недвижимости. Они больше не являются собственниками таких домов и не должны заботиться об их содержании и ремонте. 

Но на практике мы видим, как дома еще часто содержатся на балансе города (или на балансах муниципальных коммунальных предприятий), что, по сути, противозаконно.

Таким образом, сделав первый шаг, государство остановилось в дальнейшем реформировании ЖКХ. Управление жилой недвижимостью до сих пор проводилось так, словно приватизации и не было.

В то же время государство не спешило брать на себя лишнюю ответственность! Результат – налицо.

Более чем за 20 лет украинской независимости жилой фонд пришел в плачевное состояние, и откладывать реформы уже нельзя.

Что стоит делать в этой связи?

В первую очередь следует напомнить очень простой принцип: собственность – это не только права, но и ответственность.

Соответственно, забота обо всем доме, а не только о собственных квартирах, является обязанностью собственников этого дома. И никого более!

Правда, содержание такого сложного "организма", как многоквартирный дом, требует достаточно много времени и сил, а также специальных знаний.

Поэтому собственники часто обращаются за помощью к компании по управлению недвижимостью. Такая компания по контракту с коллективом собственников и за их счет берет на себя ответственность за техническое обслуживание недвижимости.

Но речь идет не только о содержании дома. Все это касается и других услуг, потребляемых жильцами дома: отопление, водоснабжение и водоотвод, вывоз мусора и капитальный ремонт.

Все восточноевропейские страны так или иначе прошли через такие реформы. В большинстве из них самый болезненный период начала реформ пришелся на середину-конец 1990-х. Украина начинает их только сейчас.

Немаловажно – основные законы для старта реформ уже в работе. Например, закон №417-VIII, посвященный особенностям принятия решения в многоквартирных домах, полностью соответствует европейскому опыту. Согласно ему, решение в таких домах должно приниматься большинством жильцов, а не единогласно. При требовании единогласного голосования всех жильцов - как это было последние 25 лет в Украине - жильцы не могут принять ни одного важного решения. Результаты подобной практики говорят сами за себя. 

С принятием этого закона объединения жильцов получили шанс стать действительно ведущей силой на муниципальном рынке коммунальных услуг. Они получают достаточно сил, чтобы выстоять против естественных монополистов и требовать от них предоставления качественных услуг по доступным ценам. Закон вступает в силу уже 1 июля этого года.

Впрочем, есть один важный момент. Принятие закона не означает автоматической реформы в секторе ЖКХ. Во многом это будет зависеть от самих жильцов – они получили год, чтобы определиться: создавать ОСМД или же выбрать управляющую компанию. За тех, кто не успеет сделать этот выбор, решать будут городские власти. Опять же, практика, когда город нанимает подрядчиков для ремонта многоэтажных домов, существует последние 20 лет. Итог – налицо.  И так будет до тех пор, пока собственники жилья наконец не поймут, что кроме них самих о состоянии дома никто должным образом заботиться не будет, и не научатся принимать совместные решения.

Это немалый вызов – и пример России должен быть у нас перед глазами. Как и в Украине, в России объединение жильцов является добровольным! В такой ситуации все зависит лишь от активности и заинтересованности граждан.

К чему это привело в России? Приняв неплохие и прогрессивные законы, их суть не донесли до общества.

Как результат – реформы в секторе вылились в профанацию. Под вывеской управляющих компаний домами занимаются все те же привычные и малоэффективные ЖЭКи, которые назначаются "сверху" городскими властями. Собственники могут поменять ЖЭК, но ввиду непонимания процесса и общей пассивности не делают этого. 

Поэтому фраза о том, что сейчас все в руках самих жильцов, – вовсе не пустые слова.

В качестве положительного примера приведу ту же Польшу. Считается, что система объединений жильцов наиболее развита именно в Варшаве – там реализация этих реформ началась раньше и двигалась быстрее, чем в других городах.

В итоге жители польской столицы платят одни из самых низких коммунальных тарифов в стране. И это при том, что зарплаты в Варшаве выше, чем в целом по стране!

Это может получиться и в Украине. И те, кто первым начнет работу, возьмет под свой контроль управление своей собственностью, через несколько лет будут в лучших условиях, чем их менее расторопные соотечественники.

Автор: Гжегож Гайда,

руководитель проекта Группы Всемирного банка

"Энергоэффективность в жилищном секторе в Украине"