Реформа житлово-комунального господарства в Україні назріла так само, як і модернізація правоохоронних органів або системи охорони здоров'я. Власне, це ті сфери, з якими українці стикаються щодня, а реформи в житловому секторі завжди відкладалися до кращих часів.

Перш за все, необхідно пояснити, чому Україна опинилася в нинішній ситуації. Ставши незалежною державою, Україна отримала, серед іншого, і величезний масив державної житлової нерухомості.

Україна обрала простий, а головне, найприємніший для громадян шлях – безкоштовну приватизацію житла громадянами, які в ньому мешкають.

Якщо зазвичай вважається, що реформи болісні, то приватизація житла у 1990-х роках – яскравий приклад спростування цієї тези. Важко згадати більш популярну реформу, ніж ця.

Чи була можливість піти іншим шляхом? Цілком можливо. Для порівняння: Східна Німеччина – колишня НДР, де система власності на житло була подібна до радянської, – зберегла держвласність на житло, здаючи її в оренду своїм громадянам (насамперед – малозабезпеченим).

З іншого боку, таку ж приватизацію житла, як в Україні, провели в Росії. Остання теж не може похвалитись якістю комунальних послуг.

Подивімося на більш успішні приклади комунальних реформ, які можуть бути прикладом для українців.

Якщо в Україні не поспішали з реформами, в тому числі – у сфері ЖКГ, то в Польщі зміни були проведені дуже швидко. Реформи в житловому секторі почалися з 1995 року, і ключові нововведення були проведені протягом чотирьох-п'яти років. Зараз 71% квартир в Польщі знаходяться у власності фізичних осіб (приватні будинки і квартири в об'єднаннях "Wspólnota mieszkaniowa"). Ще 19% квартир організовані в кооперативи.

Схожа ситуація склалася і в інших європейських країнах. Тут потрібно відзначити важливий момент – переважна більшість цих країн ухвалили рішення про обов'язкове створення спільноти (у вигляді асоціації власників або кондомініуму). Наприкінці статті ми побачимо, чому це так важливо.

Україна пішла за іншим сценарієм. З одного боку, українська приватизація була оптимальною – мешканці отримали у свою власність не лише квартири, а й усе інше, що є в їхньому будинку. Іншими словами, всі мешканці приватизованих квартир у будинку спільно володіють його підвалом, дахом, ліфтами, а також всіма системами опалення та каналізації.

Принаймні, так стверджується в ст. 282 Цивільного кодексу. Згідно з нею, власники житла спільно володіють і розпоряджаються усіма місцями загального користування у багатоквартирному будинку.

Виходячи з норм закону, держава і муніципальна влада фактично відсторонені від турбот про нерухомість. Вони більше не є власниками таких будинків і не повинні піклуватися про їхнє утримання та ремонт.

Але на практиці ми бачимо, як будинки досить часто ще утримуються на балансі міста (або на балансах муніципальних комунальних підприємств), що, по суті, є протизаконним.

Таким чином, зробивши перший крок, держава зупинилася в подальшому реформуванні ЖКГ. Управління житловою нерухомістю досі проводилося так, немов би приватизації й не було.

Водночас держава не поспішала брати на себе зайву відповідальність! Результат усі ми можемо бачити на власні очі.

Більш ніж за 20 років української незалежності житловий фонд набув жалюгідного стану, і відкладати реформи далі вже не можна.

Що варто робити у зв'язку з цим?

Насамперед слід нагадати дуже простий принцип: власність – це не тільки права, але й відповідальність.

Отже, турбота про увесь будинок, а не лише про власні квартири, є обов'язком власників цього будинку. І нікого крім них!

Щоправда, утримання такого складного організму, як багатоквартирний будинок, вимагає досить багато часу й сил, а також спеціальних знань.

Тому власники часто звертаються за допомогою до компанії з управління нерухомістю. Така компанія за контрактом з колективом власників і за їхній рахунок бере на себе відповідальність за технічне обслуговування нерухомості.

Але йдеться не тільки про утримання будинку. Все це стосується й інших послуг, що споживаються мешканцями будинку: опалення, водопостачання та водовідведення, вивезення сміття та капітальний ремонт.

Усі східноєвропейські країни так чи інакше пройшли такі реформи. У більшості з них найболючіший період початку реформ припав на середину-кінець 1990-х. Україна починає їх тільки зараз.

Важливо – основні закони для старту реформ уже в роботі. Наприклад, закон №417-VIII, присвячений особливостям прийняття рішень у багатоквартирних будинках, цілком відповідає європейському досвіду. Згідно з ним, рішення в таких будинках повинно прийматися більшістю мешканців, а не одноголосно. При вимозі одностайного голосування всіх мешканців – як це було останні 25 років в Україні – мешканці не можуть ухвалити жодного важливого рішення. Результати подібної практики свідчать самі за себе.

З прийняттям цього закону об'єднання мешканців одержали шанс стати дійсно провідною силою на муніципальному ринку комунальних послуг. Вони отримують достатньо сил, щоб вистояти проти природних монополістів і вимагати від них надання якісних послуг за доступними цінами. Закон набирає чинності вже 1 липня цього року.

Втім, є один важливий момент. Прийняття закону не означає автоматичної реформи в секторі ЖКГ. Багато в чому це залежатиме від самих мешканців – вони отримали рік, щоб визначитися: створювати ОСББ або ж обрати керуючу компанію. За тих, хто не встигне зробити цей вибір, вирішуватиме міська влада. Знову ж таки, практика, коли місто наймає підрядників для ремонту багатоповерхових будинків, існує останні 20 років. Результати всім відомі. І так буде доти, доки власники житла нарешті не зрозуміють, що крім них самих про стан будинку ніхто належним чином дбати не буде, і не навчаться ухвалювати спільні рішення.

Це великий виклик – і приклад Росії повинен бути у нас перед очима. Як і в Україні, в Росії об'єднання мешканців є добровільним! У такій ситуації все залежить лише від активності й зацікавленості громадян.

До чого це призвело в Росії? Прийняли непогані й прогресивні закони, але не донесли їхню суть до суспільства.

Як результат – реформи в секторі вилилися в профанацію. Під вивіскою керуючих компаній будинками займаються все ті ж звичні і малоефективні ЖЕКи, які призначаються "згори" міською владою. Власники можуть поміняти ЖЕК, але через нерозуміння процесу та загальну пасивность не роблять цього.

Тому фраза про те, що зараз все в руках самих мешканців, – зовсім не порожні слова.

В якості позитивного прикладу наведу ту ж Польщу. Вважається, що система об'єднань мешканців найбільш розвинена саме у Варшаві – там реалізація цих реформ почалася раніше і просувалася швидше, ніж в інших містах.

В результаті мешканці польської столиці платять одні з найнижчих тарифів у країні. І це при тому, що зарплати у Варшаві вищі, ніж в цілому в Польщі!

Це може статися і в Україні. І ті, хто першим почне роботу, візьме під свій контроль управління своєю власністю, за кілька років опиняться в кращих умовах, ніж їхні менш спритні співвітчизники.

Автор: Гжегож Гайда,

керівник проекту Групи Світового банку

"Енергоефективність у житловому секторі в Україні"