Якою буде українська реформа житлового сектора?

Значною мірою відповідь на це питання залежить від того, чи дійсно ми хочемо створення відкритого і конкурентного ринку послуг з управління житловим фондом. А ще – досвід яких країн ми беремо за основу.

Хоча схожі реформи 15-20 років тому провели всі східноєвропейські країни, кожна з них йшла до цього своїм унікальним шляхом.

Чий же тоді досвід може стати для України найкориснішим?

Зазвичай ми дивимося на дві країни: Польщу і Литву. Чому саме на них? Тут і масштабність перетворень, і схожі стартові умови, і, звісно, загальний успіх.

Однак тут є маленький підступ. Річ у тім, що досвід цих двох країн дуже складно привести до спільного знаменника.

Саме тому варто уважніше придивитися до обох. Почнемо з Литви.

Реформа з ускладненням

Традиційно вважається, що польські реформи успішніші. Це пов'язано з тим, що Варшава від початку була налаштована на створення повністю ринкових відносин у секторі, чого не було у Вільнюсі.

Разом з тим саме цим литовський досвід і може бути цікавий і показовий.

Між Польщею, Литвою і минулим: Україна шукає свій шлях комунальної реформи

Не секрет, що українська влада, особливо місцева, не поспішає віддавати контроль над житловим фондом та намагається до останнього "гальмувати" створення конкурентного середовища. Зі схожими проблемами зіткнулася і Литва.

При цьому юридична база зі створення співтовариств співвласників багатоквартирних будинків (аналог українського ОСББ) у Литві виявилася "половинчастою". 

Різниця в тому, що в Україні з липня 2015 року участь в ОСББ (якщо було прийнято рішення про його створення більшістю голосів власників) для всіх власників квартир у будинку є обов'язковою. Тобто наші ОСББ – це не клуб за інтересами, а реальний механізм ухвалення рішень. А в Литві такого немає, участь власника залишається добровільною, що послаблює інститут об'єднань власників як такий.

Як наслідок, житлова реформа в Литві уповільнилася, і уряд був змушений взяти справу в свої руки – 2001 року в профільний закон Литви були внесені зміни, згідно з якими в будинках, в яких не створено співтовариство власників, адміністратора (аналог нашого управителя) призначатимуть місцеві органи влади.

Ситуація, дуже схожа з нинішньою українською. Однак в українських умовах це означає збереження монополії колишніх ЖЕКів.

А що в Литві? Їм все ж вдалося розвинути ринкові відносини у сфері управління житлом, тим самим мінімізувавши вплив місцевої влади.

Мінімізувавши, але не виключивши повністю.

Страховка від опіки

Не наважившись повністю відмовитися від держрегулювання ринку управління житлом, у Литві зуміли створити низку захисних заходів, які "страхують" ринок від надмірного втручання органів влади.

Основа литовської житлової реформи – приватизація більшості ЖЕКів. Наприкінці 1990-х їх просто виставили на торги.

Це дозволило створити конкурентний ринок у великих містах – і там ситуація загалом виглядає досить успішною. Інша річ – невеликі міста, де ці компанії часто залишилися в муніципальній власності. З усіма наслідками, що з цього випливають.

Та завдяки вжитим заходам у місцевої влади стало менше стимулів перешкоджати створенню конкуренції в секторі управління житловим фондом.

Як наслідок, навіть для будинків, які не зуміли створити співтовариство власників, керуючу компанію не обирали у стилі "ми порадилися, і я вирішив".

Місцеві органи влади зобов'язані надати власникам кожного такого будинку кілька керуючих компаній на вибір, після чого в будинку організується голосування, за необхідності – в кілька турів. І хоча ці правила діють не завжди – в маленьких містах важко забезпечити вибір з кількох компаній, і часто єдиним варіантом є компанія, яка перебуває в муніципальній власності, – позитивний результат все ж був, принаймні – у великих містах.

У містах, де були створені ринкові умови, рівень модернізації житлового фонду виявився набагато вищим, ніж на периферії.

Друга "страховка" – і це принципово важливо – свідома відмова від практики субсидування комунальних підприємств – управителів житлового фонду.

Останнє – те рішення, яке так і не готові прийняти українські мери.

Чому це важливо? Хоча б тому, що такі "субсидії" не дозволяють зайти на ринок новим учасникам, а отже, консервують ситуацію.

У Литві, нехай і не відразу, але вдалося це зробити. І це, нехай і повільно, але дає свій ефект. У багатьох містах, де приватизувати керуючі компанії не вдалося, згодом знайшлися ентузіасти, які створили конкурентів муніципальним компаніям.

Наприклад, сьогодні у Вільнюсі працює близько чотирьох десятків керуючих компаній, а отже, у споживача є реальний вибір.

І нехай цей процес йде дуже повільно, його динаміка однозначно позитивна. І це – дуже важливий урок для України.

Хто зацікавлений в економії?

І якщо зі створенням ринку управителів у Литві, хай і не без проблем, але впоралися, то що там з енергомодернізацією будинків?

Литві дістався у спадок такий самий радянський житловий фонд, з усіма проблемами неефективного використання енергоресурсів.

Однак тут литовський досвід дуже складно назвати успішним. Зокрема, в цій сфері Литва не може похвалитися таким успіхом, як Польща. І це при тому, що обидві країни, ставши членами ЄС, отримали масштабні європейські субвенції на енергомодернізацію!

Приклад із життя: мій польський колега посперечався з українськими журналістами. Суть спору: якщо вони знайдуть у польській столиці будинок без енергомодернізації, то з нього пляшка шампанського. Після довгих пошуків журналісти знайшли такий будинок – однак в ньому саме почалися ремонтні роботи.

У Литві такий спір неможливий – можна розоритися.

Навіть у столиці ситуація з енергомодернізацією лише ненабагато краща, ніж в Україні. І це незважаючи на фінансову допомогу ЄС!

Чому ж так вийшло?

Річ у тім, що в Литві на озброєння взяли механізм, коли інвестиційні проекти з енергомодернізації розробляють з ініціативи муніципалітету. Пошук коштів і організація робіт також йде від призначеного адміністратора програми енергоефективності від муніципалітету. А власники житла фактично залишаються поза процесом ініціації і реалізації проекту.

Втім, і за такої схеми остаточне рішення, проводити чи не проводити модернізацію, а якщо проводити, то в яких масштабах, залишається за власниками житла. Кредитні кошти на модернізацію будинку також власники сплачують самостійно.

Однак досвід Литви однозначний: за слабкого інституту співтовариств власників механізм співфінансування термомодернізації виявився малоефективним.

Змінити ситуацію, і то лише частково, вдалося лише завдяки додатковій системі відшкодування витрат на енергомодернізацію. Наприклад, це 100% субсидій від вартості підготовки технічної документації, також існує 100-відсоткова субсидія всієї вартості термореновації для малозабезпечених верств населення.

Досвід Литви безумовно свідчить, що ситуація, коли подібні питання були віддані на відкуп місцевій владі, призвела лише до застою.

Як наслідок, середнє домогосподарство в Литві в рази переплачує за опалення, а державі доводиться шукати все нові й нові фінансові стимули, щоб зробити енергомодернізацію привабливішою.

* * * * *

Досвід Литви, поза сумнівом, може бути корисним для України. Хоча б тому, що часто литовські успіхи були досягнуті "не завдяки, а всупереч".

Останнє – важливий урок для України. Оскільки, не будучи членом ЄС, Київ не може розраховувати на такий обсяг європейської фінансової допомоги, як отримав Вільнюс.

Та сучасне українське законодавство набагато прогресивніше за литовське.

А отже, навіть з меншими наявними можливостями Україна потенційно може розраховувати на більші успіхи, ніж Литва.

І тут прикладом для нас швидше може стати досвід Польщі – країни, яка провела найбільш ринкову реформу в регіоні.

Про успішну реформу в Польщі – у нашій наступній статті.

Автор: Софія Лінн,

керівник проекту IFC "Енергоефективність у житловому секторі України"