Справжня реформа: як Польща модернізувала "комуналку" і чого не вистачає Україні
Отримати у спадок "вбиту" комунальну систему – і вивести її на рівень, найкращий у Східній Європі.
Йдеться про Польщу – саме досвід цієї держави у реформуванні ЖКГ вважається найбільш показовим для України. І саме цей досвід Україна старанно намагається не помічати.
Українська реформа комунального сектора відображає досвід двох країн: Литви та Польщі. У попередній статті ми описали досвід Литви – загалом успішний, однак не без вад.
Тепер прийшла черга розповісти про шокову терапію в ЖКГ сусідньої Польщі. А також обговорити, чому досвід цієї країни, хоча його і визнають успішним, так ретельно ігнорують в Україні. І що насправді стримує ринкові механізми в нашій країні, яка сила побудувала стіну між постачальником і споживачем комунальних послуг?
На 20 років раніше, ніж в Україні
Одна з особливостей соціалістичної Польщі – гігантоманія, яка не оминула і ЖКГ. Наприклад, величезний Краків обслуговували лише чотири компанії – аналоги ЖЕКів. У такій ситуації проведення ринкових реформ, як і в Україні, було непростим.
Вирішити це завдання в Польщі змогли, провівши реформу в два етапи.
Перший етап тривав до 1994 року і був ознаменований масовою приватизацією житла. Причому, на відміну від України, вона не була безкоштовною – мешканцям доводилося відшкодовувати державі до 10% вартості приватизованої нерухомості.
І якщо цей етап мало відрізнявся від українських реформ, то в Польщі пішли набагато далі.
Другий етап польської реформи почався в 1995 році, коли був прийнятий закон про право власності на приміщення (Ustawa o własności lokali). Цей закон виявився набагато більш ринковим, ніж аналогічні норми в сусідніх країнах.
Для порівняння: подібний закон в Україні ухвалили тільки 2015 року, і називався він "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Ключова норма польського закону – створення власниками багатоквартирного будинку об'єднання (аналога нинішніх українських ОСББ) стало обов'язковим! І ці спільноти відразу отримали відповідальність за ухвалення всіх рішень, включаючи питання управління, для свого будинку. Таким чином був створений клієнт для ринку житлових послуг.
У більшості країн Східної Європи створення об'єднань власників було можливістю, але не обов'язком мешканців.
Результати польської реформи з'явилися одразу – в найкоротші терміни в країні було створено понад 80 тисяч спільнот власників, які отримали в управління близько 90% житлової нерухомості в Польщі (решта 10% багатоквартирних будинків перебувають у муніципальній власності).
Ці зміни створили в країні клієнта – споживача комунальних послуг. При цьому це були представники приватного сектора, які ухвалювали самостійні рішення, незалежні від держави і муніципалітетів.
Однак для створення ринкових умов одного споживача мало – потрібен ще й постачальник комунальних послуг, включно з послугами управління житлом.
Створення ринку управителів
Подальші польські реформи особливо актуальні для України, оскільки показують успішний досвід створення ринку постачальників послуг з управління будинками. Як це відбулося?
Перш за все, в Польщі провели дроблення ЖЕКів і їхню подальшу приватизацію.
Усі великі міста країни вирішили відмовитися від субсидування ЖЕКів. Це є вкрай важливим, адже субсидування унеможливлює ринкову конкуренцію, "закриваючи" можливість приходу на ринок нових гравців.
Варто зазначити, що аналогічне рішення досі лишається "каменем спотикання" для влади українських міст. Саме тому комунальний сектор і донині перебуває в "сірій зоні", де ринкові механізми часто замінюють політичною передвиборчою "роботою з виборцями".
Наступний етап польських реформ – приватизація ЖЕКів.
Чудово, що суворо встановлених правил, як саме це слід робити, не було. При цьому, щоб захистити ці компанії від "демпінгу", багато міст ввели тимчасову заборону на зміну управителя. Наприклад, у Кракові така заборона діяла два роки.
Як наслідок, у великих містах ЖЕКи вдалося досить швидко приватизувати. У невеликих – приватизація проходила набагато повільніше, а в багатьох із них комунальні підприємства досі залишаються в муніципальній власності.
Та навіть в невеликих містечках є можливість знайти і підписати договір з приватними управителями на умовах, які влаштовують клієнта – спільноту власників багатоквартирних будинків.
В Україні, наприклад, говорячи про створення ринку управителів на рівні міст, часто чуємо відповідь: все розуміємо, питання комплексне, поговоримо після виборів.
Хто захистить споживачів?
Чи піде приватний бізнес у незнайому сферу? Тим більше – у сферу, яка традиційно вважалася "бюджетною"?
Як показав досвід Польщі – піде, але лише за умови прозорого регулювання.
Щоб домогтися цього, 1997 року в Польщі ухвалили закон "Про управління нерухомим майном" (Ustawa o gospodarce nieruchomościami).
Тим самим фактично з нуля була створена професія управителя нерухомістю.
Можливість заробити на наданні послуг, які раніше надавали лише муніципальні компанії, виявилася цілком привабливою. Зараз у країні зареєстровано понад 15 тисяч управителів – це і великі компанії, і окремі фахівці.
При цьому будинки зовсім не зобов'язані укладати контракти з такими компаніями – проте в більшості випадків це виявляється більш вигідно, ніж вирішувати такі проблеми самостійно. На сьогодні послугами компаній-управителів користується переважна більшість багатоквартирних будинків.
Ринок управителів відкритий для всіх – займатися такою діяльністю не можуть лише особи або компанії, які вчинили правопорушення, в тому числі фінансового характеру. Своєю чергою, відкривши ринок комунальних послуг для приватного бізнесу, держава спочатку залишила за собою контроль за їхньою кваліфікацією, здійснюючи ліцензування.
Однак і тут держава максимально віддалилася від втручання, делегувавши більшу частину роботи об'єднанням управителів. У кожному місті створені асоціації управителів житла, які своєю чергою формують кілька загальнонаціональних федерацій.
Ці об'єднання займалися навчанням майбутній управителів, а роль держави обмежувалася проведенням професійної перевірки, причому до складу комісії також запрошували представників реального сектора. Втім, отримання ліцензії управителя було досить трудомістким і витратним процесом. Процес навчання займав близько 180 навчальних годин, витрати на таке навчання в середньому становили близько 2 тис. євро.
У зв'язку з цим 2014 року було прийнято рішення скасувати обов'язкову сертифікацію управителів житлом. І що важливо – ринок не помітив різниці!
Втім, зараз ліцензування планують повернути, однак перейти на загальноєвропейську систему. В такому випадку польський управитель зможе працювати в будь-якій з країн ЄС.
Чому відсутність навіть мінімального державного контролю у вигляді ліцензування не "вбила" ринок, наповнивши його "одноденками"?
Річ у тім, що ще однією обов'язковою умовою роботи управителів є наявність страхування їхньої цивільно-правової відповідальності перед третіми особами. Аналогічним чином обов'язковому страхуванню підлягає і залучення підрядників: електриків, водопровідників тощо.
Простіше кажучи, підписуючи договір з професійним управителем, власники житла знають, що збитки від їхньої можливої помилки компенсує страхова компанія. А це забезпечує високу довіру споживачів, без чого реформи ніколи не стали б успішними.
А водночас ризик-аналіз страхових компаній, які ризикують власними грошима, набагато краще гарантує професійний рівень управителів, ніж будь-який сертифікат від держави.
Драйвери термомодернізації
Успіх польської житлової реформи був би неповний без досвіду термомодернізації будинків.
У ці роботи з 1999 року держава інвестувала понад 3 млрд євро. Ці гроші покривають частину витрат на ремонтні роботи за умови, що за їхніми підсумками буде зафіксовано зниження споживання тепла.
Як наслідок, сьогодні в Польщі дуже складно знайти будинок без комплексного утеплення. І цю систему в Україні взяли за основу при створенні Фонду енергоефективності.
Однак державна допомога – лише вершина айсберга.
Роботи з термомодернізації в Польщі фінансувалися спільнотами власників, а драйверами цього процесу були нові управителі, найняті спільнотами власників.
Іншими словами, секрет успішності польської реформи полягає в тому, що основну частину робіт взяв на себе ринок, тоді як державі залишилося тільки "надати прискорення" цьому процесу.
* * * * *
Чи здатна Україна повторити польський успіх реформи житлового сектора? Цілком!
Причиною для оптимізму став високий попит на "теплі кредити" – він показав, що люди психологічно готові брати на себе відповідальність за утримання і модернізацію будинку.
Однак успішність польських реформ житлового сектора була досягнута в першу чергу завдяки створенню конкурентного ринку управителів житлом. Чого в повній мірі не було ані в Литві, ані в Україні, де реформи залишаються половинчастими.
Україна врахувала ці помилки, зробивши низку кроків зі створення конкурентного ринку управителів. Усі необхідні для цього закони вже ухвалені, потрібно лише їх впроваджувати. А отже, польський успіх цілком можна повторити і в Україні. Усі необхідні для цього умови вже створені.
Завдання суспільства – прибрати "політику" з ринкових відносин. Адже політична доцільність, яка в Україні заморожує ринкові механізми стосовно всіх секторів – землі, пенсії, комуналки, не застосовувалася в Польщі, і тому реформи сектора були доведені до кінця і призвели до якісного ривка у підвищенні рівня життя в усій країні.
Автор: Софія Лінн,
керівник проекту IFC "Енергоефективність у житловому секторі України"