Як країни Євросоюзу продають свої землі і що з цього варто враховувати Україні

Україна – за крок до початку переговорів про вступ до ЄС. 

Земельне законодавство та філософію ринку землі доведеться гармонізувати із загальноприйнятими європейськими нормами. 

Попри окремі непрофесійні спекуляції, це не означає некерованого і тотального розпродажу землі. Кожна країна-член ЄС встановлює свої фільтри, правила та обмеження для окремого випадку земельних відносини.

Про те, які моделі ринку землі існують у різних країнах ЄС, у якому стані ринок землі в Україні сьогодні та які можливості відкриє завершення земельної реформи читайте в статті радника Aequo Юрія Горди і старшої юристки Aequo Євгенії Чернецової Ринок землі в ЄС: як він працює та до чого варто готуватися Україні. Далі – короткий її виклад. 

У рамках проєкту, ініційованого Програмою USAID АГРО, з аналітичної підтримки адаптації законодавства України в аграрній сфері до європейського права ми разом з колегами з Civitta та EasyBusiness проаналізували досвід 12 країн-членів ЄС щодо регулювання земельних відносин.

Для аналізу обрали країни Західної (Нідерланди, Бельгія, Ірландія, Іспанія, Франція) та Центрально-Східної Європи (Литва, Польща, Румунія, Словаччина, Угорщина, Хорватія, Чехія). Держави відбирали за принципом релевантності досвіду цих держав для України.

В усіх цих країнах існує відкритий ринок земель сільськогосподарського призначення (не існує заборон/мораторіїв на відчуження таких земель), але ступінь лібералізованості регулювання суттєво відрізняється, особливо якщо порівнювати країни Західної та Східної Європи.

Загалом найбільш ліберальні у сфері регулювання земельних відносин – Нідерланди та Бельгія.

Також серед країн Центрально-Східної Європи лібералізовані ринки землі у Чехії та Словаччині. У Франції, навпаки, один з найбільш зарегульованих ринків земель у ЄС. Але здебільшого країни з жорстко регульованим земельним ринком можна знайти серед нових членів ЄС.

Найбільше ж обмежень існує в Угорщині. 

У більшості країн Західної Європи, таких як Нідерланди, Бельгія, Франція, Іспанія, а також у Словаччині права орендарів максимально захищені. Механізми забезпечення захисту орендарів включають встановлення мінімальних термінів оренди сільськогосподарського земель (варіюються від 5 до 27 років у різних країнах), але й не тільки. 

У країнах ЄС, з огляду на принцип вільного руху капіталу та принцип недискримінації, загалом відсутні обмеження щодо можливості для громадян або юридичних осіб з інших країн ЄС набувати землі у власність.

Водночас ситуація відрізняється для осіб – резидентів країн поза межами ЄС. 

З 1 січня 2024 року в рамках так званого другого етапу земельної реформи юридичні особи, засновані громадянами України, отримали право купувати сільськогосподарські землі. Площу, яка може перебувати в одних руках (юридичної або фізичної особи), збільшено зі 100 до 10 тис. гектарів. Для юридичних осіб, які хочуть отримувати пасивний дохід від оренди, відкривається ринок з дохідністю, кращою за депозити.

Зараз ринок перебуває на початкових стадіях, продано за три роки лише 1% від усіх сільгоспземель України.

Експерти прогнозують, що протягом року ринок активізується, а ціни на землю зростуть.

Вже зараз необхідно виконати "домашнє завдання" та врахувати норми ЄС, позиції CJEU для того, щоб український бізнес був конкурентним на європейському ринку, Україна була привабливою для інвесторів та в подальшому уникнути позовів проти України до Суду ЄС.

Завершення земельної реформи – це юридична процедура, що автоматично каталізує економічні процеси, нові можливості для країни, аграріїв, а також новий рівень захисту прав землевласників та землекористувачів.

Докладніше – в матеріалі Юрія Горди і Євгенії Чернецової Ринок землі в ЄС: як він працює та до чого варто готуватися Україні.