Какой будет украинская реформа жилищного сектора?

В значительной мере ответ на этот вопрос зависит от того, действительно ли мы хотим создания открытого и конкурентного рынка услуг по управлению жилым фондом. А еще – опыт каких стран мы берем за основу.

Хотя похожие реформы 15-20 лет назад провели все восточноевропейские страны, каждая их них шла к реформам своим уникальным путем.

Чей же тогда опыт для Украины может стать наиболее полезным?

Не секрет, что традиционно мы оглядываемся на две страны: Польшу и Литву. Почему именно на них? Тут и масштаб преобразований, и схожие стартовые условия, и, конечно, общий успех.

Однако тут и кроется маленький подвох. Дело в том, что опыт этих двух стран очень сложно привести к "общему знаменателю".

Именно поэтому стоит повнимательнее присмотреться к обеим. Начнем с Литвы.

Реформа с усложнением

Традиционно считается, что польские реформы более успешны. Это связано с тем, что Варшава изначально была настроена на создание полностью рыночных отношений в секторе, чего не было в Вильнюсе.

Вместе с тем именно этим литовский опыт и может быть интересен и показателен.

Между Польшей, Литвой и прошлым: Украина ищет свой путь коммунальной реформы

Не секрет, что украинские власти, особенно местные, не спешат отдавать контроль над жилым фондом и пытаются до последнего "тормозить" создание конкурентной среды. С похожими проблемами столкнулась и Литва.

При этом юридическая база по созданию сообществ собственников многоквартирных домов (аналог украинского ОСМД) в Литве оказалась "половинчатой". 

Разница в том, что в Украине с июля 2015 года участие в ОСББ (если было принято такое решение большинством голосов собственников) для всех собственников квартир в данном доме является обязательным. То есть наши ОСББ - это не клуб по интересам, а реальный механизм приятия решений. А в Литве такого нет, участие собственника остается добровольным, что ослабляет институт объединений собственников как таковой.  

Как результат, жилищная реформа в Литве "застопорилась", и правительство было вынуждено взять дело в свои руки – в 2001 году в профильный закон Литвы были внесены изменения, согласно которым в домах, в которых не создано сообщество собственников, администратора (аналог нашего управителя) будут назначать местные органы власти.

Ситуация, очень схожая с нынешней украинской. Однако в украинских условиях это означает сохранение монополии бывших ЖЭКов.

А что в Литве? Им все же удалось развить рыночные отношения в сфере управления жильем, тем самым минимизировав влияние местных властей.

Минимизировав, но не исключив полностью.

Страховка от опеки

Не решившись полностью отказаться от госрегулирования рынка управления жильем, в Литве сумели создать ряд защитных мер, "страхующих" рынок от чрезмерного вмешательства органов власти.

Основа литовской жилищной реформы - приватизация большинства ЖЭКов. В конце 90-х они были просто выставлены на торги.

Торги позволили создать конкурентный рынок в крупных городах – и там ситуация в целом выглядит весьма успешной. Иное дело – небольшие города, где эти компании часто остались в муниципальной собственности. Со всеми вытекающими последствиями.

Однако благодаря принятым мерам у местных властей стало меньше стимулов препятствовать созданию конкуренции в секторе управления жилым фондом.

Как результат, даже в случае домов, не сумевших создать сообщество собственников, выбор управляющей компании для них не был в стиле "мы посовещались, и я решил".

Местные органы власти обязаны представить собственникам каждого такого дома несколько управляющих компаний на выбор, после чего в доме организуется голосование, при необходимости – в несколько туров. И хотя эти правила действуют не всегда – в маленьких городах трудно обеспечить выбор из нескольких компаний, и часто единственным вариантом является компания, находящаяся в муниципальной собственности, – положительный результат все же оказался налицо, по крайней мере – в крупных городах.

В городах, где были созданы рыночные условия, уровень модернизации жилого фонда оказался куда выше, чем в периферии.

Вторая "страховка" - и это принципиально важно - сознательный отказ от практики субсидирования коммунальных компаний – управителей жилого фонда.

Последнее – то решение, которое так и не готовы принять украинские мэры.

Почему это важно? Хотя бы потому, что такие "субсидии" не позволяют зайти на рынок новым участникам, а значит, консервируют сложившуюся ситуацию.

В Литве, пускай не сразу, но это удалось сделать. И эта мера, пускай и медленно, но дает свой эффект. Во многих городах, где приватизировать управляющие компании не удалось, впоследствии нашлись энтузиасты, создавшие конкурентов муниципальным компаниям.

Как пример, сегодня в Вильнюсе работает около четырех десятков управляющих компаний, следовательно, у потребителя есть реальный выбор.

И пускай этот процесс идет очень медленно, его динамика однозначно положительна. И это – очень важный урок для Украины.

Кто заинтересован в экономии?

И если с созданием рынка управителей в Литве, пускай не без проблем, но справились, то что там с энергомодернизацией домов?

Литве достался в наследство такой же советский жилой фонд, со всеми вытекающими проблемами неэффективного использования энергоресурсов.

Однако тут литовский опыт очень сложно назвать успешным. В частности, в этой сфере Литве трудно похвалиться таким же успехом, как Польше. И это при том, что обе страны, став членами ЕС, получили масштабные европейские субвенции на энергомодернизацию!

Пример из жизни – мой польский коллега поспорил с украинскими журналистами. Суть спора: если они найдут в польской столице дом без энергомодернизации, то с него бутылка шампанского. После долгих поисков журналисты нашли такой дом – однако в нем как раз начались ремонтные работы.

В Литве такой спор невозможен – можно разориться.

Даже в столице ситуация с энергомодернизацией лишь ненамного лучше, чем в Украине. И это несмотря на финансовую помощь ЕС!

Почему же так получилось?

Дело в том, что в Литве на вооружение была взят механизм, когда инвестиционные проекты по энергомодернизации разрабатываются по инициативе муниципалитета. Изыскивание средств и организация работ также идет от назначенного администратора программы энергоэффективности от муниципалитета. А владельцы жилья, по факту, остаются вне процесса инициации и реализации проекта.

Впрочем, и при такой схеме конечное решение, проводить или не проводить модернизацию, а если проводить, то в каких масштабах, остается за собственниками жилья. Кредитные средства на модернизацию дома также оплачивают собственники самостоятельно. 

Однако опыт Литвы однозначен: при слабом институте сообществ собственников механизм софинансирования термомодернизации оказался малоэффективным.

Изменить ситуацию, и то лишь частично, удалось лишь благодаря дополнительной системе возмещения затрат на энергомодернизацию. Например, это 100% субсидий от стоимости подготовки технической документации, также существует 100% субсидия всей стоимости термореновации для малоимущих слоев населения.  

Опыт Литвы однозначен: ситуация, когда подобные вопросы были отданы на откуп местным властям, привела лишь к застою.

В результате среднее домохозяйство в Литве в разы переплачивает за отопление, а государству приходится искать все новые и новые финансовые стимулы, чтобы сделать энергомодернизацию более привлекательной.

* * * * *

Опыт Литвы, без сомнения, может быть полезным для Украины. Хотя бы потому, что часто литовские успехи были достигнуты "не благодаря, а вопреки".

Последнее – важный урок для Украины. Поскольку, не являясь членом ЕС, Киев не может рассчитывать на такой объем европейской финансовой помощи, как получил Вильнюс.

Однако нынешнее украинское законодательство куда более прогрессивно, чем литовское, по крайней мере - в сфере энергосбережения. А значит, даже при меньших имеющихся средствах потенциально Украина может рассчитывать на большие успехи, чем Литва.

Одновременно для Украины  может быть полезен опыт Литвы в демонополизации рынка управляющих услуг. Благодаря сознательному отказу от практики субсидирования коммунальных компаний, муниципалитеты лишились стимулов препятствовать конкуренции на этом рынке. Это то, чего так не хватает Украине.

И тут примером для нас скорее может стать опыт Польши – страны, которой удалось реализовать самую рыночную реформу в регионе.

О более успешной реформе в Польше – в нашей следующей статье.

Автор: Софья Линн,

руководитель проекта IFC "Энергоэффективность в жилищном секторе Украины"