Настоящая реформа: как Польша модернизировала "коммуналку" и чего не хватает Украине
Получить в наследство полностью "убитую" коммунальную систему – и вывести ее на уровень, лучший в Восточной Европе.
Речь идет о Польше – именно польский опыт реформирования ЖКХ считается наиболее показательным для Украины. И именно этот опыт Украина старательно пытается не замечать.
Украинская реформа коммунального сектора отражает опыт двух стран: Литвы и Польши. В предыдущей статье мы описали опыт Литвы – в целом успешный, однако не без изъянов.
Теперь пришла очередь поговорить о шоковой терапии в ЖКХ соседней Польши. А также обсудить, почему опыт этой страны, хотя и признается успешным, так тщательно игнорируется Украиной. И что на самом деле сдерживает рыночные механизмы в нашей стране, какая сила построила стену между поставщиком и потребителем жилищных услуг?
На 20 лет раньше, чем в Украине
Одна из особенностей социалистической Польши – гигантомания, которая не обошла стороной и ЖКХ. Например, громадный Краков обслуживали всего четыре компании – аналоги ЖЭКов. В такой ситуации проведение рыночных реформ, как и в Украине, было непростой задачей.
Решить эту задачу в Польше смогли, проведя реформу в два этапа.
Первый этап длился до 1994 года и был ознаменован массовой приватизацией жилья. Причем, в отличие от Украины, она не была бесплатной – жильцам приходилось возмещать государству до 10% стоимости приватизируемой недвижимости.
И если этот этап мало отличался от украинских реформ, то в Польше пошли гораздо дальше.
Второй этап польской реформы начался в 1995 году, когда был принят Закон о праве собственности на помещения (Ustawa o własności lokali). Этот закон оказался куда более рыночным, чем аналогичные нормы в соседних странах.
Для сравнения: сходный закон в Украине приняли только в 2015 году, и назывался он "Особенности осуществления прав собственности в многоквартирных зданиях".
Ключевая норма польского закона – создание собственниками многоквартирного дома объединения ("спільноти мешканьові" - аналоги нынешних украинских ОСМД) стало обязательным! И эти сообщества сразу получили ответственность за принятие всех решений, включая вопросы управления, для своего дома. Таким образом, был создан клиент для рынка жилищных услуг.
В большинстве стран Восточной Европы создание объединений собственников было возможностью, но не обязанностью жильцов.
Результаты польской реформы появились сразу - в кратчайшее время в стране было создано более 80 тысяч сообществ собственников, которые получили в управление порядка 90% жилой недвижимости в Польше (оставшиеся 10% многоквартирных домов находятся в муниципальной собственности).
Эти изменения создали в стране клиента - потребителя коммунальных услуг. При этом это были представители частного сектора, которые принимали самостоятельные решения, независимые ни от государства, ни от муниципалитетов.
Однако для создания рыночных условий одного потребителя услуг мало – нужен еще и поставщик коммунальных услуг, включая услуги управления жильем.
Создание рынка управителей
Дальнейшие польские реформы особенно актуальны для Украины, поскольку показывают успешный опыт создания рынка поставщика услуг по управлению домами. Как это произошло?
Прежде всего, в Польше было проведено дробление ЖЭКов и их последующая приватизация.
Все крупные города страны приняли решение об отказе от субсидирования ЖЭКов. Последнее крайне важно, ведь субсидирование делает невозможным рыночную конкуренцию, "закрывая" возможность прихода на рынок новых игроков.
Стоит отметить, что аналогичное решение до сих пор является "камнем преткновения" для украинских городских властей. Именно поэтому коммунальный сектор до сих пор находится в "серой зоне", где рыночные механизмы часто заменяются политической предвыборной "работой с избирателями".
Следующий этап польских реформ - приватизация ЖЭКов.
Замечательно, что строгих правил, как именно это следует делать, не было. При этом, чтобы защитить эти компании от "демпинга", многие города ввели временный запрет на смену управителя. Например, в Кракове такой запрет действовал два года.
Как результат, в крупных городах ЖЭКи удалось достаточно быстро приватизировать. В небольших городах приватизация прошла гораздо медленнее, а во многих коммунальные предприятия до сих пор остаются в муниципальной собственности.
Однако даже в небольших городах есть возможность найти и подписать договор с частными управляющими на условиях, которые устраивают клиента – сообщество собственников многоквартирных домов.
В Украине, к примеру, говоря о создании рынка управителей на уровне городов, часто слышим ответ: все понимаем, вопрос комплексный, поговорим после выборов.
Кто защитит потребителей?
Пойдет ли частный бизнес в незнакомую сферу? Тем более – в сферу, которая традиционно считалась "бюджетной"?
Как показал опыт Польши - пойдет, но лишь при условии, если в этой сфере будет прозрачное регулирование.
Чтобы добиться этого, в 1997 году в Польше был принят закон "Об управлении недвижимым имуществом" (Ustawa o gospodarce nieruchomościami).
Тем самым фактически с нуля была создана профессия управителя недвижимостью.
Возможность заработать на предоставлении услуг, которые раньше давали лишь муниципальные компании, оказалась вполне привлекательной. Сейчас в стране зарегистрировано более 15 тысяч управителей – это и большие компании, и специалисты-одиночки.
При этом дома вовсе не обязаны заключать контракты с такими компаниями - однако в большинстве случаев это оказывается более выгодно, чем решать такие проблемы самостоятельно. На сегодняшний день услугами управляющих компаний пользуется подавляющее большинство многоквартирных домов.
Рынок управителей открыт для всех – заниматься такой деятельностью не могут лишь лица или компании, совершившие правонарушения, в том числе – финансового характера. В свою очередь, открыв рынок коммунальных услуг для частного бизнеса, государство поначалу оставило за собой лишь контроль за их квалификацией, проводя лицензирование.
Однако и тут государство максимально удалилось от вмешательства, делегировав большую часть работы объединениям управителей. В каждом городе созданы ассоциации управителей жилья, которые в свою очередь составляют несколько общенациональных федераций.
Так, эти объединение занимались обучением будущий управителей, а роль государства ограничивалась лишь проведением профессиональной проверки, причем в комиссию также приглашались представители реального сектора. Впрочем, получение лицензии управителя было достаточно трудоемким и затратным процессом. Процесс обучения занимал около 180 учебных часов, расходы на такое обучение в среднем составляли около 2 тыс. евро.
В связи с этим в 2014 году было принято решение отменить обязательное сертифицирование управляющих жильем. И что важно – рынок не заметил разницы!
Впрочем, сейчас лицензирование планируют вернуть, однако перейдя на общеевропейскую систему. В таком случае польский управитель сможет работать в любой из стран ЕС.
Почему отсутствие даже минимального государственного контроля в виде лицензирования не "убило" рынок, наполнив его "однодневками"?
Дело в том, что еще одним обязательным условием работы управителей является наличие страхования их гражданской ответственности перед третьими лицами. Аналогичным образом обязательному страхованию подлежи и привлечение подрядчиков: электриков, водопроводчиков и так далее.
Проще говоря, подписывая договор с профессиональным управителем, владельцы жилья знают, что ущерб от их возможной ошибки будет компенсирован страховой компанией. А это обеспечивает высокое доверие потребителей, без чего реформы никогда бы не стали успешными.
А одновременно – риск-анализ страховых компаний, которые рискуют собственными деньгами, куда лучше гарантирует профессиональный уровень управителей, чем любой сертификат от государства.
Драйверы термомодернизации
Успех польской жилищной реформы был бы неполным без их опыта термомодернизации домов.
На эти цели с 1999 года государством было проинвестировано более 3 млрд евро. Эти деньги покрывают часть затрат на ремонтные работы при условии, что по их итогам будет зафиксировано снижение потребления тепла.
Как результат, сегодня в Польше очень сложно найти дом, где не было бы проведено комплексное утепление. И эта система была взята Украиной в основу при создании Фонда энергоэффективности.
Однако государственная помощь – лишь вершина айсберга.
Работы по термомодернизации в Польше финансировались сообществами собственников, а драйверами этого процесса были новые управляющие, нанятые сообществами собственников.
Другими словами, секрет успешности польской реформы состоит в том, что основную часть работ взял на себя рынок, тогда как государству осталось лишь "придать ускорение" этому процессу.
* * * * *
Способна ли Украина повторить польский успех реформы жилищного сектора? Вполне!
Причиной для оптимизма стал высокий спрос на "теплые кредиты" - он показал, что люди психологически готовы брать на себя ответственность за содержание и модернизацию дома.
Однако успешность польских реформ жилищного сектора была достигнута в первую очередь благодаря созданию конкурентного рынка управляющих услуг. Чего в полной мере не было ни в Литве, ни в Украине, где реформы остаются половинчатыми.
Украина учла эти ошибки, сделав ряд шагов по созданию конкурентного рынка управителей жильем. Все необходимые для этого законы уже приняты, дело – лишь за их внедрением. А значит, польский успех вполне может быть повторен в Украине. Все необходимые для этого условия уже созданы.
Задача общества – убрать "политику" из рыночных отношений. Ведь политическая целесообразность, которая в Украине замораживает рыночные механизмы, применительно ко всем секторам – земли, пенсии, коммуналки, не применялась в Польше, и поэтому реформы сектора прошли до конца и привели к качественному рывку уровня жизни во всей стране.
Автор: Софья Линн,
руководитель проекта IFC "Энергоэффективность в жилищном секторе Украины"