Продажа земли иностранцам из ЕС: что подсказывает Украине опыт европейских стран

За кілька тижнів виповнюється три роки від моменту відкриття ринку землі в Україні.

Зараз триває другий етап земельної реформи. Цього року доступ до ринку отримали юридичні особи.

Третій і завершальний етап земельної реформи має забезпечити гармонізацію земельного законодавства України з відповідним правом ЄС, зокрема відкрити шлях до участі фізичних і юридичних осіб країн-членів ЄС у земельному ринку.

Для України це – одне з найчутливіших питань.

У 2020-2021 роках був прийнятий пакет законів про земельну реформу, які дали старт ринковому обігу земель сільськогосподарського призначення. Одночасно з цим був досягнутий компроміс щодо допуску на ринок землі іноземців – рішення про це має бути прийняте на всеукраїнському референдумі.

До перемоги, під час дії воєнного стану, він не відбудеться. 

Проте саме зараз, попри повномасштабну війну, Україна розпочинає останній марафонський забіг перед вступом до Європейського Союзу – процес переговорів. Це передбачає визначення обсягу гармонізації українського законодавства, зокрема й земельного, з правом ЄС.

Консорціум компаній AEQUO, EasyBusiness та CIVITTA за підтримки Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО) проаналізував кращі світові практики регулювання земельних відносин та розробив Концепцію гармонізації земельного законодавства України з правом ЄС.

Документ визначає ті сфери земельних відносин в Україні, які потребують приведення до високих стандартів європейського права і кращих міжнародних практик, та передбачає розробку 14 законопроєктів.

Окремі пропозиції концепції стосуються й відкриття ринку землі для іноземців. 

Що говорить законодавство ЄС

Для розробки Концепції ми з колегами проаналізували земельне право ЄС, а також кращі практики регулювання земельних відносин країн-членів ЄС.

Економічна інтеграція в рамках Європейського Союзу будується на чотирьох свободах: вільний рух товарів, послуг, капіталу та робочої сили. Саме принцип вільного руху капіталу є цікавим для нас, адже під нього підпадають землі сільськогосподарського призначення (стаття 63 Договору про функціонування Європейського Союзу (ДФЄС).

Таким чином, учасники ринку земель (як інвестори, так і продавці) не можуть піддаватися будь-яким обмеженням на рух капіталу між державами-членами ЄС. Національне законодавство держав-членів ЄС не може встановлювати обмеження, що виходять за межі рамкової дії законодавства ЄС, зокрема ДФЄС.

Водночас згідно із Земельним кодексом України набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення не можуть іноземці, юридичні особи створені та зареєстровані за законодавством іншим, ніж законодавство України, а також юридичні особи, учасником (акціонером, членом) яких є іноземці. 

Дані положення не узгоджуються зі згаданою вище статтею 63 ДФЄС, яка забороняє обмеження на рух капіталу, і можуть трактуватися як дискримінація громадян та юридичних осіб ЄС.

Відповідно українське земельне законодавство в цій частині вимагає змін. Інакше Україна не зможе стати повноправним членом ЄС.

Як цей шлях пройшли нові члени ЄС

Дозвіл на продаж землі іноземцям у жодній країні ЄС не виглядає як тотальний розпродаж сільськогосподарських угідь (чи як його подають – "розпродаж країни").

Кожна держава встановлювала свої чіткі правила, обмеження або регуляторно-запобіжні механізми.

Наприклад, певні обмеження на придбання землі іноземцями та інші обмеження щодо обігу земель діяли у Чехії, Естонії, Угорщині, Латвії, Литві та Словаччині на момент їх вступу в ЄС у 2004 році. Після вступу кожна з цих країн отримала можливість зберегти чинне регулювання на перехідний період – сім років, а Польща – на дванадцять років.

Згодом продовження цього перехідного періоду ще на три роки домоглися Литва, Латвія, Угорщина та Словаччина. У 2007 році до Євросоюзу вступили Болгарія та Румунія. Вони отримали пʼятирічний перехідний період.

Встановлення такого перехідного періоду – предмет переговорів між ЄС та країнами-кандидатами.

І Україна також матиме право на встановлення своїх рамок щодо земельного законодавства на час дії певного перехідного періоду. 

Економічний ефект

Допуск громадян та юридичних осіб з ЄС до ринку землі потрібен не тільки і не стільки для іноземців. Навпаки, прийняття такого рішення сприятиме залученню інвестицій та, відповідно, економічному відновленню та росту економіки України.

Перш за все, іноземні компанії, які зайдуть на український ринок, принесуть нам нові технології, передові практики та навички, що сприятиме зростанню продуктивності агросектору. 

У 2016 році експерти аналітичного центру EasyBusiness здійснили оцінку різних моделей ринку землі. За результатами цього аналізу, збільшення економічного ефекту від допуску іноземців на ринок землі (за інших рівних умов) становить $5-25 млрд додаткового ВВП протягом 10 років.

Дослідження "KSE Агроцентр", проведене 2019 року, вказує на більш консервативний, проте також позитивний вплив допуску іноземців до ринку землі на економіку. За результатами аналізу, допуск іноземців, за інших рівних умов, додатково додасть близько 0,5% до зростання ВВП країни щорічно.

Найбільший позитивний ефект від допуску іноземців до ринку землі отримають землевласники.

Як свідчить світовий та європейський досвід, країни з більш ліберальними ринковими моделями характеризуються відносно вищими ціною землі та розміром орендної плати за неї, а також швидшими темпами зростання її вартості.

Це дозволить землевласникам отримувати справедливу компенсацію від реалізації їхнього майна (як від продажу, так і від оренди). 

Час на роздуми 

Відкриття ринку землі для громадян ЄС для України точно не є невідкладним питанням.

По-перше, триває війна, і до перемоги продавати землю іноземцям ми точно не будемо.

По-друге, сам процес переговорів про вступ до ЄС навіть за максимальної його динаміки триватиме ще декілька років.

Але вже сьогодні маємо формувати візію, готувати пропозиції, реформувати законодавство для того, щоб національні інтереси України були максимально враховані під час переговорів.

Українське суспільство за цей час має зрозуміти логіку та дух європейського законодавства, яке має вищий рівень верховенства права та забезпечення права і свобод.

А бізнес та держава мають час на стратегічне планування для того, щоб економіка країни отримала від допуску на ринок землі іноземних акторів максимальну вигоду.

Автор: Дмитро Ливч,

співзасновник Центру економічного відновлення, голова правління ГО "EasyBusiness"