Социальное жилье. При этих словах в голову приходит весьма неприглядная картина: грязные, давно не видавшие ремонта, дома, малогабаритные квартиры, проблемная криминальная среда.

А теперь выкиньте эту картинку из головы. Поскольку на самом деле все наоборот.

По крайней мере – в Нидерландах, которые, на мой взгляд, являются лидером в строительстве социального жилья.

Достаточно назвать всего две цифры. В целом по стране социальное жилье занимает более 30% жилой недвижимости. А в Амстердаме – и вовсе превышает 50%.

Видели ли вы трущобы в Амстердаме? Уверен, что нет.

А теперь представьте, что жители половины столичных квартир платят за аренду весьма умеренные, как для этого города, цифры – не более 600 евро в месяц.

А главное – эта система работает без участия государственных средств.

Система социального жилья возникла в Нидерландах около ста лет назад, когда в страну начали массово возвращаться жители голландских колоний Индонезии. Они возвращались в никуда, и это могло стать громадной проблемой для всей страны.

Один из старейших социальных домов в Нидерландах. Ему около ста лет. Здесь и далее - фото автора

В ответ благотворительные организации, включая церковные, начали создавать специальные фонды для строительства жилья. Имея небольшой стартовый капитал, фонды могли привлекать кредиты, получая необходимую для строительства сумму.

Квартиры в построенных домах сдавались внаем – при этом сумма аренды должна была покрыть лишь затраты на строительство, а также текущий ремонт дома.

И вот тут начинается самое интересное. Построенное социальное жилье было достаточно качественным и располагалось недалеко от центра во вполне престижных районах. А это означает, что на него был вполне рыночный спрос.

Время от времени фонды продают отдельные дома или даже квартиры. Учитывая, что эти фонды не имеют собственника – эти деньги никуда не уходят и тратятся на новые проекты.

При этом в фондах работает качественный менеджмент – работая лишь в долгосрочных проектах, они могут позволять себе продавать свои дома лишь в момент пиковых цен, а покупать землю – лишь при низких ценах.

Как результат, капитал этих фондов составляет миллиардные суммы, что позволяет все меньше обращаться за поддержкой к банкам. Например, теперь фонды берут кредиты в размере не более 40% от суммы строительства, оплачивая остальное из своих средств.

С другой стороны, продажа квартир состоятельным покупателям приводит к социальному феномену, когда

в одном доме могут жить семья учителя или почтальона, а их соседом является успешный бизнесмен средней руки.

Еще один интересный финансовый инструмент – благотворительные фонды продают квартиры своим арендаторам, предлагая немалые скидки, однако с обязательным условием: в случае перепродажи жилья полученная маржа делится между фондом и продавцом.

Помимо социального фактора, социальное жилье решает еще одну проблему, актуальную для городов Европы.

В социальное жилье превратили старую фабрику

Не секрет, что стоимость земли в центре города высока. Поэтому застройщик, купив ее, строит элитное жилье, чтобы продать его подороже. Однако тут есть проблема – покупатели такого жилья практически в нем не живут.

Вот и выходит, что центры городов постепенно теряют жителей.

Как минимум, эта проблема для городского транспорта, маршруты которого традиционно проходят через центр города.

Или возможна еще худшая ситуация, как часто бывает в Украине – новостройки огораживаются, отделяясь от общегородского пространства, и становятся островками богатства в море бедности.

Социальное жилье решает эту проблему, оставляя центр в общегородском владении. Например, в этих кварталах проводятся праздники и фестивали для всех горожан.

Проработав 10 лет в Украине, я часто оцениваю любое интересное явление, исходя из того, возможно ли оно в Украине и что для этого необходимо.

Теоретически, никакого специального законодательства для создания и работы таких фондов не требуется. Но почему же такая схема выглядит невозможной для Украины?

На мой взгляд, тут есть два важных нюанса.

Во-первых, минимальное участие государства.

Голландцы уже обожглись на этом – всего 20 лет назад местные власти "помогали" таким фондам, обеспечивая сбор квартплаты.

Однако, как оказалось, пользы от такой помощи нет. Местным властям нет дела до того, каким будет процент неплательщиков, а ссориться с жильцами, то есть – со своими избирателями, им не хотелось.

Как результат – растущие долги по аренде чуть не похоронили эту модель.

При этом жесткий контроль за оплатой вовсе не означает "выкидывание" семей на улицу.

В случае, когда семья не способна оплачивать даже минимальную аренду (около 200 евро в месяц), им помогают оформлять субсидию. Или, в крайнем случае, предлагают переехать в квартиру поменьше.

Второй, не менее важный аспект – это доверие. Держаться на плаву этим фондам позволяет лишь доверие к качеству их управления.

А добиться этого можно лишь с помощью абсолютной прозрачности. В частности, в состав правления фонда обязательно входят представители ассоциации жильцов. Это гарантирует гарантирует долгосрочную стабильность и прозрачность социальных жилищных организаций.

А когда один из членов правления выбывает – другие имеют право самостоятельно искать замену.

Именно эти правила и обеспечили высокую финансовую надежность нидерландских фондов.

А в случаях, когда и этого недостаточно, на помощь приходит взаимовыручка. Часть денег фондов идет в общую кассу, которая страхует их от неожиданных финансовых проблем.

Как результат, голландские фонды имеют наивысший кредитный рейтинг ААА, то есть могут привлекать кредиты по минимальной ставке.

Еще раз повторюсь – все это возможно и в Украине. Для успеха не хватает лишь готовности работать прозрачно и помогать друг другу.

И последнее – часть своих средств нидерландские фонды вкладывают в благотворительные проекты по всему миру.

В том числе и в Украину, где они финансировали пилотные проекты по утеплению домов в Нежине.

Как видите, такая модель социально-ответственного бизнеса куда ближе Украине, чем кажется на первый взгляд.

Для успеха нужно лишь поверить в себя и в свою миссию – как сто лет назад поверили первые нидерландские фонды. 

Автор: Гжегож Гайда,

эксперт по вопросам энергоэффективности (Люксембург),
в 2010-2016 годах - руководитель проекта группы Всемирного банка
"Энергоэффективность в жилищном секторе в Украине" 

Публикации в рубрике "Экспертное мнение" не являются редакционными статьями и отражают исключительно точку зрения автора