Управляем домом по-европейски. Почему опасно копировать лишь часть опыта ЕС

Реформа ЖКХ в Украине теперь устойчиво ассоциируется с созданием ОСМД, которые и должны прийти на смену ЖЭКам.

И это – сигнал, свидетельствующий об угрозе провала реформы!

Почему? Попытаемся разобраться.

За 25 лет независимости подавляющее большинство украинцев продолжает жить в коммунальной системе, созданной во времена СССР. Системе со всесильными ЖЭКами, отсутствием контроля над их работой, а главное – отсутствием выбора.

Казалось бы, за несколько последних лет было сделано очень много – украинцы получили возможность выбирать и быть полноценным покупателем коммунальных услуг. К сожалению, многие реформы пока остаются лишь на бумаге.

Согласно бумагам, ЖЭКи прекращают свое существование. Однако на самом деле этого не произошло.

Не произошло в первую очередь потому, что не была создана альтернатива.

Миф, который сейчас вкладывают в головы наших граждан, очень прост: спасение утопающих – дело рук самих утопающих. В отношении к ЖЭКам это выглядит следующим образом: создавайте ОСМД – и сами решайте свои проблемы.

Именно это – в представлении украинских властей – и является переходом к европейским правилам домоуправления.

Однако так это не работает. И украинский опыт еще раз доказал, что не стоит "изобретать велосипед", игнорируя уже работающий в Европе опыт.

Что же есть сейчас в Украине?

Многие дома воспользовались возможностью – к счастью, сейчас государство не ограничивает деятельность ОСМД, как это было 4-5 лет назад (вспомним, что они должны были покупать газ по промышленным тарифам). Теперь искусственных преград существенно меньше.

Однако отсутствие таких преград привело лишь к краткосрочному буму создания ОСМД. И причина очень проста – подавляющее большинство граждан не готово брать на себя лишние хлопоты по обслуживанию дома, предпочитая очень относительную "зону комфорта".

Означает ли это, что реформа провалилась, разбившись об "особый менталитет" украинцев? Вовсе нет! 

Ведь Украина вовсе не копировала европейский путь. А если быть еще точнее – копировала его лишь частично.

В Украине отсутствует конкурентный рынок коммунальных услуг. А еще – отсутствуют специалисты, готовые предоставлять качественные коммунальные услуги.

Речь идет об управляющих компаниях, которые должны прийти на смену ЖЭКам.

Важное уточнение – управляющие компании вовсе не являются "антиподом" ОСМД. Скорее наоборот, организовав ОСМД (а по сути – получив статус юридического лица), жильцы получают выбор – самим вести деятельность по обслуживанию дома или поручить это профессионалам.

Европейский опыт показывает, что управление домами – нелегкий труд, требующий квалификации. Подготовка соответствующего специалиста в различных странах ЕС занимает от 1,5 до 3 лет.

У нас же эту работу предложили выполнить самим жильцам. Безусловно, и в ЕС есть коллективные домовладения, которые самостоятельно занимаются  решением своих коммунальных проблем. Однако в большинстве своем – это очень небольшие дома, лишь на несколько квартир.

Многоквартирный дом, самостоятельно управляющий своим коммунальных хозяйством – это скорее редкое исключение в ЕС.

Почему именно так? Хотя бы потому, что далеко не во всех домах есть активисты, готовые взять на себя решение всех коммунальных проблем. А кроме того – в современном мире часто нанять специалиста оказывается дешевле, чем делать работу самому.

Этот принцип очень распространен в Европе – любое дело надежнее и дешевле доверить профессионалу. И ЖКХ не является исключением.

Даже если это требует дополнительных вложений, результат оправдает их. А главное – снижаются риски неэффективного управления.

А что же Украина?

Мы рискуем повторить российский опыт, где ЖЭКи в одну ночь "превратились" в управляющие компании, однако жильцы не имели возможности выбора, а поэтому не почувствовали разницу.

Именно таким путем пытаются повести Украину – дома, не заключившие самостоятельно договор с управляющими компаниями, получат их от города. По сути, это будут те же ЖЭКи.

Как результат – мы получим консервацию существующей системы.

Эта проблема глубже, чем кажется.  Как граждане могут быть ответственными собственниками своей страны, не став ответственными хозяевами в своем доме?

В чем же разница между системой, которую пытаются навязать украинцам, и тем, что работает в Европе?

В первую очередь, разница – во влиянии государства.

Например, в Германии ни государство, ни муниципалитеты не вмешиваются в работу управляющих компаний. Не дает им разрешения работать на рынке, не сертифицирует их.

Это множество независимых организаций, объединенных в ассоциации. Именно эти ассоциации и подтверждают квалификацию своих членов. 

Возможно ли повторить эту систему в Украине? А почему бы и нет – ведь рыночные законы работают везде одинаково!

А откуда возникнут эти специалисты в Украине? И снова – все решают рыночные законы. Спрос на эти услуги приведет к появлению предложения. Главное – не вмешиваться в рыночные процессы.

Как же можно исправить эту ситуацию?

Нам необходимо максимально демонополизировать этот рынок. Конкуренция будет возможна лишь в том случае, если каждый дом будет иметь выбор из трех-четырех управляющих компаний.

Лишь в таком случае можно говорить, что монополия будет повержена.

Но можно ожидать возражений. Упростив выход на рынок для таких компаний, можно подставить граждан. Часто слышишь: "Наших граждан и так обманывают все, кому не лень, а тут дилетанты окончательно доведут домовую инфраструктуру до ручки".

Один из возможных рецептов – в страховании. Например, все домоуправления в Германии застрахованы.

Соответственно – чем надежнее управляющая компания, тем меньше рисков для страховщика, а значит – дешевле страховые услуги.

И наоборот, домоуправление, решившее нанять нового участника рынка и сэкономить, будет платить большие страховые взносы.

Однако, в конечном итоге, лучшую оценку работы той или иной управляющей компании могут дать сами жильцы. В том числе – перезаключая контракт на обслуживание или заключая его с другой компанией.

В отличие от "советских жильцов", не имеющих альтернативы ЖЭКам, у европейцев есть право выбора.

Очень хотелось бы, чтобы это право имели и украинцы. Не только на словах, но и на деле.

Ведь в этом выборе и состоит главный секрет успеха европейских реформ. Реформ, которые так нужны Украине.

Автор благодарит за помощь в написании статьи исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости (Беларусь) Геннадия Калёнова.

Публикации в рубрике "Экспертное мнение" не являются редакционными статьями и отражают исключительно точку зрения автора