На полдороги в Европу: что спасет украинское ЖКХ

Представьте себе разгар января в большом городе. Трескучий мороз. Огромные многоквартирные кварталы.

И вдруг почти у 60 тысяч населения города в одну ночь исчезает горячая вода и отопление, вода в трубах и батареях начинает замерзать. Весь город отапливается "буржуйками", но этого недостаточно, и за считанные дни замерзает и канализация, детей массово эвакуируют из города.

Это не сценарий фантастического фильма, а вполне реальная ситуация. 14 лет назад прорыв тепломагистрали в Алчевске остановил подачу тепла в более чем 350 многоквартирных домов, включая больницы, школы и детсады.

К большому сожалению, простые истины в Украине становятся очевидными лишь в момент катастроф. Так, нынешняя эпидемия заставила признать, в каком состоянии находится украинская медицина, а заодно – и образование.

К сожалению, урок Алчевска 14-летней давности так и не был усвоен.

О коммунальной сфере в Украине вспоминают лишь по трем поводам: в контексте высоких тарифов, на которые нужно оформлять субсидии, во время выборов, а также в моменты коммунальных катастроф и чрезвычайных ситуаций. К счастью, аварии пока не так уж и часты. Хотя за последние 14 лет ситуация в украинском коммунальном секторе явно не улучшилась.

Ни центральная власть, ни города не считают ЖКХ приоритетом своей работы. Сами жители тоже не уделяют своим многоквартирным домам должного внимания. Большинство украинцев по-прежнему не считает себя ответственными за создание комфортных и безопасных условий в своих многоквартирных домах, поддержания состояния внутренних сетей. И в случае технических катастроф все ожидают, что ЖЕК, город или правительство разрешит последствия аварии.

В ситуации политической турбулентности, эпидемиологических и экономических вызовов заметно отсутствие лидерства в вопросе практической реализации жилищно-коммунальной реформы на уровне государства и большинства городов. Законодательство о сфере ЖКХ, принятое в 2015-2017 годах, которое учло лучший европейский опыт, к сожалению, не заработало на полную силу.

Мы можем констатировать, что за последний год сменилось четыре министра, отвечающих за ЖКХ.

В таких условиях работы правительства критическая масса нерешенных вопросов в законодательном поле – так и остается не решенной. А давление на глав правления ОСББ и управителей многоквартирных домов продолжает возрастать из-за карантина, фактически микробанкротств домохозяйств, не могущих оплачивать услуги, повышения требований к услугам, проверок контролирующих органов, необходимости сертификации, коллизий в сфере землепользования, перекладывания ответственности за обслуживание сетей и прочих проблем.

Проблемы ЖКХ традиционно усугубляет пассивность совладельцев многоквартирных домов, которые не спешат брать управление в собственные руки или поручать его профессионалам. С одной стороны, жильцы не проявляют инициативы, с другой стороны, муниципалитеты не спешат отдавать ответственность за управление жильем совладельцам.

По последним данным Минрегиона, количество домов, которые самостоятельно выбрали профессионального управителя, составляет только 8% от общего количества многоквартирного жилого фонда. Особенно важно отметить, что за последний год доля домов, где выбор управителя произошел через конкурс городской администрации, достигла почти 30%, а доля домов, где управитель по-прежнему не выбран, составляет, по разным оценкам, от 30% до 40%.

30-40% домов без надлежащего управления – это преимущественно старые, ветхие, амортизированные, не ремонтированные, энергетически неэффективные здания. Это критически много для страны, где возраст почти 80% жилого фонда "пенсионный". Эти здания могут создать эффект домино и перегрузить систему ЖКХ, как распространение COVID-19 создало сейчас перегрузку для системы здравоохранения.

Только если лечение инфекции занимает от двух до шести недель, то восстановление здания занимает намного больше времени, усилий и денег.

Итак, снежный ком проблем продолжает накапливаться. Означает ли это, что "новый Алчевск" неизбежен?

Возможно ли исправить ситуацию, не дожидаясь повторения катастрофы, может, в куда большем масштабе?

Это возможно, но только последовательно продолжив реализацию жилищно-коммунальной реформы в каждом городе. Дом за домом, квартал за кварталом, город за городом должны получить качественное управление жильем, что включает в себя термомодернизацию.

Правительством были озвучены варианты решения текущего кризиса "оплаты коммуналки", которые остаются в типично популистском формате. В частности, одним из антикризисных предложений правительства является мораторий на взыскание пени с просроченных коммунальных услуг. Вполне возможно, что такой шаг мог бы облегчить жизнь тем, кто лишился доходов из-за карантина, но подольет масла в костер социальной несправедливости тем, кто за "коммуналку" платит вовремя.

Такие меры скорее приближают системную катастрофу украинской "коммуналки", чем помогают преодолеть возможный кризис. Задержки оплаты сегодня – это замороженные текущие и капитальные ремонты завтра, это неизбежные чрезвычайные ситуации, на решение которых правительство и муниципалитеты будут экстренно выделять скудные средства, экономя на чем-то другом.

Что же делать? Для начала мы можем оценить, какие ресурсы у нас есть, а также посмотреть, как справлялись наши ближайшие соседи.

Решение вопроса должно быть реализовано на всех уровнях, все игроки должны быть задействованы. На уровне государства – обеспечить внедрение принятого законодательства о жилищно-коммунальной реформе. На уровне собственников – объединение и термомодернизация своих домов.

На уровне городов – облегчить финансовое бремя для собственников через программы софинансирования энергоэффективности. 

Опыт восточноевропейских стран показывает, что системный подход к управлению ЖКХ решает подобные проблемы.

Исходя из примеров соседей, мы можем утверждать, что качественное управление жильем позволяет решить аналогичные проблемы многоквартирного жилья в Украине. Результатом будет снижение коммунальных платежей и, таким образом, решение проблемы с неспособностью людей оплачивать жилищные и коммунальные услуги.

В результате совладельцы многоквартирных домов перестают быть заложниками политической и экономической ситуации.

Мы неоднократно писали об опыте Польши, где была проведена наиболее успешная реформа термомодернизации жилых домов. В Польше удалось создать рынок услуг по управлению жильем, а также провести массовую термомодернизацию жилья.

Это получилось, в первую очередь, благодаря доступности кредитов на энергоэффективные проекты для жилых домов.

Однозначно можно утверждать, что дальнейшее качественное управление жильем больше невозможно без проектов термомодернизации. Она позволяет снизить платежи за тепло в многоквартирных домах почти вдвое. 

Подобные проекты уже успешно реализуются в Украине при помощи грантов Фонда энергоэффективности, предоставляющего возмещение львиной доли затрат на энергомодернизацию многоквартирных домов. Приведу пример недавно реализованного проекта ОСББ "Новые Липы-2" из Новояворивска, Львовской области: по завершении работ дом получил до 70% экономии теплоносителя и уменьшения тарифа на тепло до 30%.

Такая модернизация позволяет существенно снизить затраты на коммуналку, избавив ее от статуса заложника политических битв.

Пока же правительство секвеструет бюджет и ищет способы преодолеть экономический спад после карантина.

Тем временем решение давно есть и готово к внедрению. Мы говорим, что активная термомодернизация многоквартирных домов – это часть комплексного решения проблем в жилищно-коммунальном секторе.

Она могла бы стать одной из "волшебных пилюль" для решения проблем и в ЖКХ, и для бюджетов городов, и для центрального бюджета, и для кошельков людей.

Активная термомодернизация может способствовать быстрому восстановлению украинской экономики. Она может создать целую отрасль экономики – рынок услуг по управлению и энергоэффективности жилья, создать рабочие места для людей по всей стране, развить малый и средний бизнес, наполнить налогами местные бюджеты, уменьшить объемы субсидий и т.п.

Нужно торопиться, потому что состояние украинской коммунальной системы таково, что еще один отопительный сезон и, тем более, политический цикл она уже может и не выдержать.

Карантин создал проблему, он же создал и возможность ее решения.

Если вы ждали наилучшего времени для того, чтобы создать ОСМД и начать модернизацию дома, то окно возможностей все еще открыто. В то время, когда летний отдых пока недоступен, жильцам легче всего собраться всем вместе, обсудить и принять все необходимые решения о выборе профессионального управителя и реализации проекта термомодернизации дома.

А инвестиции в энергоэффективность начнут окупать себя уже через полгода, когда вслед за летом придет осень, зима и новый отопительный сезон.

Публикации в рубрике "Экспертное мнение" не являются редакционными статьями и отражают исключительно точку зрения автора