Как страны Евросоюза продают свои земли и что из этого стоит учитывать Украине

Украина – в шаге от начала переговоров о вступлении в ЕС. 

Земельное законодательство и философию рынка земли придется гармонизировать с общепринятыми европейскими нормами. 

Несмотря на отдельные непрофессиональные спекуляции, это не означает неуправляемой и тотальной распродажи земли. Каждая страна-член ЕС устанавливает свои фильтры, правила и ограничения для отдельного случая земельных отношений.

О том, какие модели рынка земли существуют в разных странах ЕС, в каком состоянии рынок земли в Украине сегодня и какие возможности откроет завершение земельной реформы, читайте в статье советника Aequo Юрия Горды и старшего юриста Aequo Евгении Чернецовой Рынок земли в ЕС: как он работает и к чему стоит готовиться Украине. Далее – краткое ее изложение. 

В рамках проекта, инициированного Программой USAID АГРО, по аналитической поддержке адаптации законодательства Украины в аграрной сфере к европейскому праву мы вместе с коллегами из Civitta и EasyBusiness проанализировали опыт 12 стран-членов ЕС по регулированию земельных отношений.

Для анализа выбрали страны Западной (Нидерланды, Бельгия, Ирландия, Испания, Франция) и Центрально-Восточной Европы (Литва, Польша, Румыния, Словакия, Венгрия, Хорватия, Чехия). Государства отбирали по принципу релевантности опыта этих государств для Украины.

Во всех этих странах существует открытый рынок земель сельскохозяйственного назначения (не существует запретов/мораториев на отчуждение таких земель), но степень либерализованности регулирования существенно отличается, особенно если сравнивать страны Западной и Восточной Европы.

В целом наиболее либеральные в сфере регулирования земельных отношений – Нидерланды и Бельгия.

Также среди стран Центрально-Восточной Европы либерализованные рынки земли в Чехии и Словакии. Во Франции, наоборот, один из самых зарегулированных рынков земель в ЕС. Но в основном страны с жестко регулируемым земельным рынком можно найти среди новых членов ЕС.

Больше всего же ограничений существует в Венгрии. 

В большинстве стран Западной Европы, таких как Нидерланды, Бельгия, Франция, Испания, а также в Словакии права арендаторов максимально защищены. Механизмы обеспечения защиты арендаторов включают установление минимальных сроков аренды сельскохозяйственного земель (варьируются от 5 до 27 лет в разных странах), но и не только. 

В странах ЕС, учитывая принцип свободного движения капитала и принцип недискриминации, в целом отсутствуют ограничения по возможности для граждан или юридических лиц из других стран ЕС приобретать земли в собственность.

В то же время ситуация отличается для лиц – резидентов стран за пределами ЕС. 

С 1 января 2024 года в рамках так называемого второго этапа земельной реформы юридические лица, основанные гражданами Украины, получили право покупать сельскохозяйственные земли. Площадь, которая может находиться в одних руках (юридического или физического лица), увеличена со 100 до 10 тыс. гектаров. Для юридических лиц, которые хотят получать пассивный доход от аренды, открывается рынок с доходностью лучше депозитов.

Сейчас рынок находится на начальных стадиях, продано за три года лишь 1% от всех сельхозземель Украины.

Эксперты прогнозируют, что в течение года рынок активизируется, а цены на землю вырастут.

Уже сейчас необходимо выполнить "домашнее задание" и учесть нормы ЕС, позиции CJEU для того, чтобы украинский бизнес был конкурентным на европейском рынке, Украина была привлекательной для инвесторов и в дальнейшем избежать исков против Украины в Суд ЕС.

Завершение земельной реформы – это юридическая процедура, которая автоматически катализирует экономические процессы, новые возможности для страны, аграриев, а также новый уровень защиты прав землевладельцев и землепользователей.

Подробнее – в материале Юрия Горды и Евгении Чернецовой Рынок земли в ЕС: как он работает и к чему стоит готовиться Украине.